Katastral referanseverdi for turisteiendommer: når kan den erklæres ikke-eksisterende for spansk ITP og AJD

En avgjørelse som endrer bildet for turisteiendommer

Siden ikrafttredelsen har den katastrale referanseverdien blitt det minimale skattegrunnlaget for spansk overføringsskatt (ITP) og stempelavgift (AJD). Den automatiske anvendelsen har ofte tvunget kjøpere til å betale skatt på beløp langt over den faktiske kjøpesummen.

En fersk administrativ avgjørelse fra det regionale spanske Katasterkontoret åpner imidlertid en viktig vei for investorer og operatører i turistsektoren: når en eiendom formelt er registrert som bolig, men i virkeligheten er designet, bygd og drevet som et turist- eller hotellaktivum, kan referanseverdien erklæres ikke-eksisterende for skatteformål.

> Praktisk merknad: generell informasjon. Hver turistransaksjon (aparthotell, kompleks, blandet bygg) krever individuell analyse før signering og før ITP/AJD-egenmelding.

Saken: et turistkompleks registrert som bolig

Saken gjaldt erverv av flere enheter i et kompleks tilegnet turistdrift. Den regionale skattemyndigheten ville beregne ITP basert på den individuelle katastrale verdien av hver enhet. Skattyteren viste at det ikke dreide seg om ordinære boliger, men om elementer knyttet til én enkelt turistdriftsenhet, med egne juridiske og økonomiske begrensninger i henhold til prinsippet om "unidad de explotación" (én driftsenhet).

Dokumentasjonen viste at bygget var designet, prosjektert og oppført som et turistdriftsaktivum, med egen lisens, konfigurasjon og bruksregime — til tross for residensiell katastral klassifisering.

Hva avgjørelsen faktisk sier

Det regionale kontoret konkluderte med at referanseverdien ikke kunne fastsettes på opptjeningstidspunktet, og at verdien dermed "ikke eksisterer" for skatteformål i denne transaksjonen. Avgjørelsen bygger på andre bestemmelse i Resolusjonen av 23. oktober 2024 fra Generaldirektoratet for Katasteret, som unntar eiendommer med industriell, kontor, kommersiell, sports-, fritids-, hotell-, helse-, kulturell, religiøs eller singulær bruk fra standard referanseverdi.

Bare bygninger knyttet til boligbruk eller lager/parkering forblir i det ordinære regimet. Når eiendommen faktisk brukes til hotell eller turistdrift, kan referanseverdien ikke eksistere, selv om Katasteret opprinnelig hadde publisert én.

Hvorfor dette er viktig for investorer på Costa Blanca

I områder som Torrevieja, Orihuela Costa, Guardamar, Moraira, Calpe eller Benidorm består en stor del av eiendomsmarkedet av aparthoteller, feriekomplekser, bygg for turistovernatting, hotellaktiva og bygg med blandet bruk. Den publiserte referanseverdien gjenspeiler ikke alltid eiendommens virkelige natur og skaper en unngåelig skattemessig overbelastning.