Kadastrale referentiewaarde van toeristisch vastgoed: wanneer kan deze als onbestaand worden verklaard voor ITP en AJD in Spanje

Een uitspraak die het beeld voor toeristisch vastgoed verandert

Sinds de inwerkingtreding ervan is de kadastrale referentiewaarde de minimale heffingsgrondslag geworden voor de Spaanse Overdrachtsbelasting (ITP) en Zegelrecht (AJD). De automatische toepassing dwingt kopers vaak om belasting te betalen over bedragen die ver boven de werkelijke aankoopprijs liggen.

Een recente administratieve uitspraak van het regionale Spaanse Kadaster opent echter een belangrijke route voor investeerders en exploitanten in de toeristische sector: wanneer een pand formeel als residentieel in het Kadaster staat, maar in werkelijkheid is ontworpen, gebouwd en geëxploiteerd als toeristisch of hotelactief, kan de referentiewaarde voor fiscale doeleinden als onbestaand worden verklaard.

> Praktische opmerking: algemene informatie. Elke toeristische transactie (aparthotel, complex, gemengd gebouw) vereist een individuele analyse vóór ondertekening en vóór de ITP/AJD-aangifte.

De zaak: een toeristisch complex geregistreerd als residentieel

Het ging om de aankoop van meerdere eenheden binnen een complex bestemd voor toeristische exploitatie. De regionale belastingdienst wilde de ITP heffen op basis van de individuele kadastrale waarde van elke eenheid.

De belastingplichtige toonde aan dat het niet ging om afzonderlijk overgedragen woningen, maar om elementen verbonden met één enkele toeristische exploitatie-eenheid, met eigen juridische en economische beperkingen volgens het Spaanse beginsel van "unidad de explotación". Doorslaggevend was de documentatie waaruit bleek dat het gebouw was ontworpen, ontwikkeld en gebouwd als toeristisch exploitatieactief, met eigen vergunning en gebruiksregime.

Wat zegt de uitspraak van het Kadaster precies

Het regionale kantoor concludeerde dat de referentiewaarde niet kon worden vastgesteld op de datum van de belastbare gebeurtenis en dat deze waarde dus "niet bestaat" voor fiscale doeleinden in die transactie. De beslissing steunt op de Tweede Bepaling van de Resolutie van 23 oktober 2024 van het Directoraat-Generaal van het Kadaster, die panden met industrieel, kantoor, commercieel, sportief, vrijetijds-, horeca-, sanitair, cultureel of singulier gebruik uitsluit van de standaard referentiewaarde.

Alleen gebouwen gekoppeld aan residentieel gebruik of opslag/parkeren vallen onder het gewone regime. Bij werkelijk hospitality of toeristisch gebruik kan de referentiewaarde niet bestaan, ook al had het Kadaster er aanvankelijk één gepubliceerd.

Waarom dit belangrijk is voor investeerders aan de Costa Blanca

In zones als Torrevieja, Orihuela Costa, Guardamar, Moraira, Calpe of Benidorm bestaat een groot deel van de markt uit aparthotels, vakantiecomplexen, gebouwen voor toeristische accommodatie, hotelactiva en gebouwen met gemengd gebruik. De gepubliceerde referentiewaarde weerspiegelt dan niet altijd de werkelijke aard van het actief en veroorzaakt een vermijdbare fiscale overbelasting.