Fiscale aansprakelijkheid van geërfde woningen: het Spaanse Hooggerechtshof (6 april 2026) houdt de koper aansprakelijk, ook na het verstrijken van de kadastrale aantekening
Het Spaanse Hooggerechtshof verandert de regels: koopt u een geërfde woning terwijl de fiscale aantekening in het Eigendomsregister geldig is, dan blijft u aansprakelijk voor de successiebelastingschuld, ook nadat de aantekening is vervallen. Volledige analyse van het arrest.
Een arrest dat de aankoop van geërfde woningen verandert
Op 6 april 2026 heeft het Spaanse Hooggerechtshof een baanbrekend arrest gewezen: de koper van een geërfde woning is met het onroerend goed zelf aansprakelijk voor de onbetaalde successiebelasting van de erfgenaam, mits op het moment van de aankoop de fiscale aantekening (nota marginal de afección fiscal) geldig was in het Eigendomsregister (Registro de la Propiedad) — ook als die aantekening jaren later komt te vervallen.
De doctrine geeft voorrang aan de inning van de fiscale schuld boven de rechtszekerheid in het vastgoedverkeer en dwingt kopers tot maximale due diligence bij de aankoop van een woning met een recente erfrechtelijke herkomst, vooral in gebieden met veel internationale nalatenschappen zoals de Costa Blanca, Torrevieja, Orihuela Costa, Moraira en Calpe.
1. Wat is de fiscale aansprakelijkheid van een geërfd goed?
Wanneer onroerend goed in Spanje wordt geërfd, is het wettelijk bezwaard tot zekerheid van de successie- en schenkingsbelasting (ISD). Het is een wettelijke zakelijke garantie ten gunste van de regionale fiscus: betaalt de erfgenaam niet, dan kan de Administratie het goed uitwinnen, ongeacht wie op dat moment eigenaar is.
Om deze last openbaar te maken schrijft het Eigendomsregister van rechtswege een fiscale aantekening in met een geldigheid van vijf jaar (artikel 5 van de ISD-wet en artikel 122 van de uitvoeringsverordening).
> Kernidee: de aantekening creëert de garantie niet; zij publiceert haar slechts. De fiscale verplichting ontstaat met de erfenis en bestaat ook als de aantekening nooit zou zijn ingeschreven.
2. Het conflict dat het Hooggerechtshof bereikte
Het scenario komt in de praktijk constant voor:
- Een erfgenaam ontvangt een woning en wordt belastingplichtig voor de ISD.
- Het Register schrijft de fiscale aantekening in voor vijf jaar.
- Voordat die vijf jaar verstrijken, verkoopt de erfgenaam de woning aan een derde.
- De erfgenaam betaalt de belasting niet en wordt insolvent verklaard.
- Jaren later — wanneer de aantekening al is vervallen — start de Belastingdienst een subsidiaire aansprakelijkheidsprocedure tegen de nieuwe eigenaar om zich op de woning te verhalen.
De koper voerde aan dat hij beschermd werd door de openbare trouw van het Register omdat de aantekening op het moment van de invordering niet meer geldig was.