Valeur de Référence Cadastrale et ITP en Espagne : arrêt du TSJ Castille-et-León (2026)

Acheter un bien en dessous de la valeur de référence cadastrale ne permet pas de payer l'ITP sur le prix réel. Le TSJ Castille-et-León (Arrêt 13/2026) confirme que pour renverser cette valeur, il faut une expertise technique solide démontrant qu'elle dépasse la valeur réelle du marché.

Ce que vient de confirmer le TSJ Castille-et-León

Depuis la réforme de 2021, l'ITP se calcule en Espagne sur la valeur de référence cadastrale fixée par le Cadastre, et non sur le prix réel de la vente. Le récent arrêt 13/2026 de la Sala de lo Contencioso du TSJ Castille-et-León (Burgos), du 2 février 2026, renforce un critère strict : tant que la valeur de référence existe, elle reste la base imposable légale, même si le bien a été acheté nettement moins cher.

Le dossier en chiffres

  • Prix d'achat : 79 000 €
  • Valeur de référence cadastrale : environ 200 000 €
  • ITP autoliquidé : sur la valeur de référence (≈ 200 000 €)
  • Demande de l'acheteur : payer uniquement sur 79 000 €, en s'appuyant sur une expertise hypothécaire et un rapport pericial privé.
  • Décision : les documents fournis étaient insuffisants car ils n'expliquaient pas techniquement pourquoi la valeur de référence dépassait la valeur réelle du marché.

L'acheteur a finalement été imposé sur une base 2,5 fois supérieure au prix réellement payé.

Pourquoi une expertise hypothécaire ne suffit pas

Le TSJ admet la contestation, mais place la barre très haut : il faut prouver avec arguments techniques, comparables adaptés et rapport d'expertise cohérent que la valeur attribuée par le Cadastre dépasse la valeur réelle du bien. Une simple expertise bancaire — conçue à des fins hypothécaires, non fiscales — n'atteint pas, en règle générale, ce niveau de preuve.

Trois options pour l'acheteur

  1. Payer l'ITP sur la valeur de référence (risque contentieux minimal).
  2. Autoliquider sur le prix réel et documenter la différence en anticipant un contrôle.
  3. Autoliquider sur la valeur de référence puis déposer immédiatement une demande de rectification accompagnée d'une expertise judiciaire, de comparables et d'une critique méthodologique.

Les options 2 et 3 ne réussissent que si la qualité de la preuve dépasse clairement l'évaluation de masse du Cadastre.

Recommandations pratiques pour 2026

  • Consultez la valeur de référence avant de signer sur la Sede Electrónica du Cadastre.
  • Si l'écart avec le prix négocié est important, commandez une expertise indépendante avant l'acte notarié, jamais après.
  • Conservez toute la preuve documentaire (offres reçues, ventes comparables, défauts, problèmes de copropriété).
  • Consultez un avocat fiscaliste avant tout recours.