Valeur de référence cadastrale des biens touristiques : quand peut-elle être déclarée inexistante pour l'ITP et l'AJD en Espagne

Une décision qui change la donne pour les biens touristiques

Depuis son entrée en vigueur, la valeur de référence cadastrale est devenue la base imposable minimale de l'impôt sur les mutations patrimoniales (ITP) et des actes juridiques documentés (AJD) en Espagne. Son application automatique a souvent obligé les acheteurs à payer l'impôt sur des montants bien supérieurs au prix réel d'acquisition.

Toutefois, une décision administrative récente de la Gérance Régionale du Cadastre ouvre une voie pertinente pour les investisseurs et opérateurs du secteur touristique : lorsqu'un bien classé formellement comme résidentiel a en réalité été conçu, construit et exploité comme un actif touristique ou hôtelier, la valeur de référence peut être déclarée inexistante à des fins fiscales.

> Note pratique : information générale. Chaque opération touristique (aparthôtel, complexe, immeuble mixte) requiert une analyse individuelle avant la signature et avant le dépôt de l'autoliquidation d'ITP/AJD.

L'affaire : un complexe touristique classé comme résidentiel

Il s'agissait de l'acquisition de plusieurs unités au sein d'un complexe destiné à l'exploitation touristique. L'administration régionale entendait liquider l'ITP en se fondant sur la valeur cadastrale individuelle de chaque unité.

Le contribuable, dûment conseillé, a soutenu qu'il ne s'agissait pas de logements ordinaires transmis séparément, mais d'éléments rattachés à une seule unité d'exploitation touristique, avec des limites juridiques et économiques propres au principe espagnol d'"unidad de explotación" (unité d'exploitation).

L'élément clé a été documentaire : malgré le classement résidentiel au Cadastre, il a été prouvé que l'immeuble avait été conçu, projeté et construit comme un actif d'exploitation touristique, avec sa licence, sa configuration et son régime d'usage spécifiques.

Ce que dit exactement la décision du Cadastre

Après examen des observations, la Gérance Régionale a conclu que la valeur de référence ne pouvait être déterminée à la date du fait générateur et que, par conséquent, cette valeur "n'existe pas" à des fins fiscales pour cette opération.

La décision s'appuie sur la Deuxième Disposition de la Résolution du 23 octobre 2024 de la Direction Générale du Cadastre, qui exclut de la valeur de référence standard les biens dont les bâtiments sont destinés à des usages tels que :

• Industriel, bureaux et commercial.
• Sportif, spectacles, loisirs et hôtellerie.
• Sanitaire, caritatif, culturel, religieux ou singulier.