Plus-value municipale et successions : la mairie peut contrôler la valeur d'acquisition déclarée si elle ne reflète pas la valeur de marché à la date du décès (DGT V0406/2026)

Une consultation contraignante qui change la preuve de l'absence d'accroissement

La Consultation Contraignante V0406/2026 du 26 février 2026, émise par la Direction Générale des Impôts (DGT), clarifie une question très fréquente lors de la vente de biens issus, en tout ou en partie, d'une succession : quelle valeur d'acquisition doit être utilisée dans la plus-value municipale (IIVTNU) et quels pouvoirs la mairie a-t-elle pour la réviser ?

La réponse est nette : la valeur d'acquisition aux fins de l'IIVTNU est la valeur de marché à la date du décès du défunt et, si la valeur déclarée par le contribuable ne correspond pas à cette date, la mairie peut ouvrir une procédure de contrôle des valeurs.

1. Le cas : une vente après une acquisition mixte (achat + succession)

Le contribuable envisageait de vendre un terrain urbain dont l'origine était particulière :

• Une moitié acquise par achat.
• L'autre moitié reçue au décès de sa mère, avec déclaration de l'Impôt sur les Successions (ISD) hors délai, au moment de la signature de l'acte d'acceptation et d'adjudication.

Il se demandait si cette déclaration tardive de l'ISD empêchait d'appliquer la non-imposition de l'article 104.5 TRLRHL (quand on prouve l'absence d'augmentation de valeur du terrain).

2. Une transmission = un seul fait imposable

La DGT rappelle que l'IIVTNU naît avec la transmission de la propriété du terrain. Même si le bien a été acquis à des moments différents (partiellement par achat, partiellement par succession), s'il est vendu dans un seul acte, il y a un seul fait imposable et une seule liquidation.

Pour déterminer si la non-imposition de l'art. 104.5 s'applique, ou s'il convient d'utiliser la méthode réelle de l'art. 107.5 TRLRHL :

• On compare la valeur de transmission (unique) avec la valeur d'acquisition, qui peut être une seule valeur ou plusieurs valeurs partielles à additionner pour obtenir une valeur globale.
• Si le résultat est négatif, la non-imposition s'applique.
• Si le résultat est positif, on le compare à la base imposable objective (coefficients cadastraux) et on retient la plus basse.

> Idée clé : le calcul est global, pas partiel : on ne fait pas deux plus-values séparées simplement parce que le droit de propriété a deux origines différentes.