Installation d'Ascenseur et Servitude Forcée : Guide 2026 avec Jurisprudence du Tribunal Suprême Espagnol

La servitude d'ascenseur : le conflit qui oppose propriétaires et communautés

Peu de travaux suscitent autant de litiges au sein d'une communauté de propriétaires que l'installation d'un ascenseur. La raison est simple : l'espace nécessaire pour loger la cabine, la machinerie ou la fosse s'intègre rarement dans les parties communes. Dans la grande majorité des immeubles anciens, il devient nécessaire d'occuper une partie d'un local commercial, d'un débarras, d'une terrasse, voire d'un logement. Et c'est alors que se pose la question clé : l'assemblée des propriétaires peut-elle imposer cette cession au propriétaire affecté, même si cela implique la perte de mètres carrés de sa propriété ?

Chez Bufete Padilla, nous défendons aussi bien les communautés que les propriétaires affectés sur la Costa Blanca depuis près de cinq décennies. Ce guide rassemble la doctrine la plus récente du *Tribunal Supremo* espagnol et des *Audiencias Provinciales* sur la servitude forcée pour l'installation d'un ascenseur, ses limites, les conditions de son imposition et le droit du propriétaire à une juste indemnisation.

1. Cadre juridique : l'article 9.1 c) de la Ley de Propiedad Horizontal

L'article 9.1 c) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) —dans sa rédaction issue de la loi 8/1999 du 6 avril— oblige chaque propriétaire à :

• Consentir dans son logement ou son local aux réparations qu'exigent les services de l'immeuble.
• Permettre les servitudes indispensables requises pour la réalisation de travaux, d'actions ou la création de services communs décidés conformément à la LPH.

Cette disposition constitue le fondement légal qui permet à l'assemblée d'imposer l'occupation d'un espace privatif lorsque c'est la seule voie techniquement viable pour doter l'immeuble d'un ascenseur. La question, débattue pendant des années, est de savoir jusqu'où cette imposition peut aller.

2. Doctrine du Tribunal Supremo : oui, elle peut priver le propriétaire d'une surface privative

L'arrêt Tribunal Supremo (Sala 1.ª) núm. 1181/2008, du 18 décembre a tranché le débat et établi une doctrine jurisprudentielle : la communauté peut constituer la servitude avec le même quorum que celui requis pour approuver l'installation de l'ascenseur, même si cela implique de priver le propriétaire de plusieurs mètres carrés de son local commercial.

Dans cette affaire, le Tribunal a validé la perte de 3 m² de surface commerciale. La règle, reprise dans de nombreuses décisions ultérieures, est claire : l'absence de consentement individuel du propriétaire affecté n'empêche pas l'installation, à condition que les exigences légales soient remplies et que certaines limites soient respectées.

3. Quand la servitude est-elle valide : critères consolidés

Les *Audiencias Provinciales* ont, décision après décision, défini les exigences que doit remplir l'occupation pour être valide :