Affectation fiscale des biens hérités : le Tribunal Suprême espagnol (6 avril 2026) tient l'acheteur responsable même après la péremption de la note registrale
Le Tribunal Suprême espagnol change les règles : si vous achetez un bien hérité alors que la note d'affectation fiscale est en vigueur au Registre, vous serez responsable de la dette d'impôt sur les successions même après la péremption de la note. Analyse complète de l'arrêt.
Un arrêt qui change l'achat de biens hérités
Le 6 avril 2026, le Tribunal Suprême espagnol a rendu un arrêt de grande portée pour le marché immobilier : l'acheteur d'un logement issu d'une succession répond, avec le bien lui-même, de l'Impôt sur les Successions impayé par l'héritier, à condition qu'au moment de l'achat la note marginale d'affectation fiscale ait été en vigueur au Registre de la Propriété, même si cette note expire plusieurs années après.
La doctrine privilégie le recouvrement de la créance publique au détriment de la sécurité juridique du trafic immobilier et oblige à une diligence maximale lors de l'achat d'un bien d'origine successorale récente, en particulier sur la Costa Blanca (Torrevieja, Orihuela Costa, Moraira, Calpe), zone à forte concentration de successions internationales.
1. Qu'est-ce que l'affectation fiscale d'un bien hérité ?
Lorsqu'un bien immobilier est hérité en Espagne, il devient légalement affecté au paiement de l'Impôt sur les Successions et Donations (ISD). Il s'agit d'une garantie réelle légale au profit du fisc régional : si l'héritier ne paie pas, l'Administration peut poursuivre le bien quel que soit son propriétaire actuel.
Pour rendre cette charge publique, le Registre de la Propriété inscrit d'office une note marginale d'affectation fiscale valable cinq ans, conformément à l'article 5 de la Loi de l'ISD et à l'article 122 de son Règlement.
> Idée clé : la note marginale ne crée pas la garantie : elle ne fait que la publier. L'obligation fiscale naît de la succession et existe même si la note n'avait jamais été inscrite.
2. Le conflit porté devant le Tribunal Suprême
Le scénario jugé est classique :
- Un héritier reçoit un bien et devient redevable de l'ISD.
- Le Registre inscrit la note d'affectation fiscale pour cinq ans.
- Avant l'expiration de ces cinq ans, l'héritier vend le bien à un tiers.
- L'héritier ne paie pas l'impôt et est déclaré insolvable.
- Plusieurs années plus tard — alors que la note marginale a déjà expiré — l'Administration engage une dérivation de responsabilité subsidiaire contre le nouveau propriétaire pour se payer sur le bien.
L'acheteur a contesté en invoquant la foi publique registrale au motif qu'au moment de la réclamation, la note n'était plus en vigueur.