Vender la nuda propiedad conservando el usufructo: alternativa a la hipoteca inversa (guía 2026)
Cada vez más propietarios mayores venden la nuda propiedad de su vivienda habitual y conservan el usufructo vitalicio: obtienen liquidez sin dejar de vivir en su casa. En 2025 se registraron 1.798 compraventas de nuda propiedad en España. Comparamos esta fórmula con la hipoteca inversa, explicamos cómo se calcula el valor del usufructo (regla del 89 menos la edad), cómo se liquida en la Comunitat Valenciana (ITP 9 %, plusvalía, IRPF) y los cuatro puntos que separan una operación bien estructurada de un litigio futuro.
Qué es exactamente vender la nuda propiedad
La propiedad de una vivienda puede desdoblarse en dos derechos reales distintos:
- El usufructo (arts. 467 y ss. del Código Civil): el derecho a usar la vivienda y percibir sus frutos —vivir en ella o alquilarla— sin ser su dueño pleno.
- La nuda propiedad: la titularidad "desnuda", sin uso ni disfrute, que se consolida en pleno dominio cuando el usufructo se extingue, normalmente al fallecer el usufructuario (art. 513.1 CC).
En la operación que analizamos, el propietario vende la nuda propiedad a un tercero —inversor particular, family office o compañía especializada— y se reserva el usufructo vitalicio. Recibe un precio al contado, sigue viviendo en su casa de por vida y el comprador adquiere el pleno dominio, sin pagar nada más, cuando el usufructo se extingue.
En 2025 se cerraron en España 1.798 compraventas de nuda propiedad de vivienda, una cifra pequeña frente al total del mercado pero en crecimiento sostenido, especialmente en la costa mediterránea y en grandes ciudades. En Torrevieja, Orihuela Costa y Moraira el perfil típico es el de un propietario extranjero jubilado, con la vivienda pagada, pensión modesta y sin herederos residentes en España.
Por qué está ganando terreno frente a la hipoteca inversa
La hipoteca inversa (disp. adic. 1.ª de la Ley 41/2007) es un préstamo con garantía hipotecaria dirigido a mayores de 65 años o personas con dependencia o discapacidad reconocida: el banco entrega un capital único o una renta mensual y no se exige devolución hasta el fallecimiento, momento en que los herederos deben pagar la deuda acumulada con intereses o vender la vivienda.
La diferencia esencial es de naturaleza jurídica:
> La venta de nuda propiedad es una transmisión definitiva: no genera deuda, no devenga intereses y no deja carga alguna a los herederos. La hipoteca inversa es un préstamo: la deuda crece cada mes por capitalización de intereses y se traslada íntegra a la herencia.
Comparativa: nuda propiedad frente a hipoteca inversa
| Aspecto | Venta de nuda propiedad | Hipoteca inversa |
|---|---|---|
| Naturaleza | Compraventa (transmisión definitiva) | Préstamo con garantía hipotecaria |
| Propiedad de la vivienda | Pasa al comprador desde la firma | Sigue siendo del prestatario |
| Uso de la vivienda | Vitalicio, mediante usufructo inscrito | Vitalicio, mientras se cumpla el contrato |
| Dinero recibido | Capital único al contado | Capital único, renta mensual o mixto |
| Importe orientativo | 45 % – 75 % del valor de mercado según edad | 15 % – 45 % del valor de tasación según edad |
| Intereses | Ninguno | Sí, capitalizados hasta el fallecimiento |
| Deuda para los herederos | Ninguna | Deuda acumulada; deben pagarla o vender |
| Edad mínima | No hay mínimo legal | 65 años (o dependencia/discapacidad reconocida) |
| Reversibilidad | Irreversible salvo pacto de recompra | Cancelable amortizando el préstamo |
| Fiscalidad para el propietario | Ganancia patrimonial en IRPF, exenta si es mayor de 65 años y es su vivienda habitual | No tributa (es deuda, no renta) |
| Impuestos de la operación | ITP 9 % en la Comunitat Valenciana (a cargo del comprador) + plusvalía municipal | AJD (bonificado o exento en muchos supuestos) |
| Gastos de la vivienda | Repartidos por ley entre usufructuario y nudo propietario | Todos a cargo del propietario |
| Riesgo principal | Perder el patrimonio familiar; precio por debajo de mercado | La deuda puede superar el valor de la vivienda |
Regla práctica: si el objetivo es maximizar liquidez inmediata y no dejar deuda, la nuda propiedad suele ganar. Si el objetivo es conservar la vivienda en la familia y solo se necesita un complemento de renta, la hipoteca inversa —o incluso un alquiler parcial— encaja mejor.