¿Puedo vender una vivienda heredada sin inscribir la herencia? Resolución DGRN de 2016
La resolución BOE-A-2016-10395 explica cuándo puede inscribirse una venta anterior a la inscripción de la herencia, qué ocurre con una demanda sobre el testamento y cómo proteger al comprador.
Revisión jurídica: Gabriel Padilla Franco, ICAE n.º 1265 · 4 de octubre de 2026
¿Ha heredado una casa y necesita venderla antes de que la herencia figure inscrita a su nombre en el Registro de la Propiedad? La falta de inscripción previa no impide necesariamente otorgar la venta, pero el comprador no debe confundir firmar una escritura con conseguir su inscripción. La clave está en el tracto sucesivo, los impuestos y la vigencia de los asientos registrales.
La [Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 17 de octubre de 2016, BOE-A-2016-10395](https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2016-10395) resolvió un caso especialmente delicado: entre la compraventa y la nueva presentación de la herencia apareció una demanda que pedía la nulidad del testamento. No es una sentencia del Tribunal Supremo ni un permiso general para vender cualquier herencia controvertida.
Respuesta corta: sí, con condiciones
Es posible formalizar la escritura de aceptación y adjudicación de herencia y, a continuación, la de compraventa, incluso antes de inscribir la primera. Para inscribir la transmisión al comprador debe reconstruirse la cadena de titularidad entre el causante, el heredero vendedor y el adquirente (art. 20 de la Ley Hipotecaria). El art. 105 del Reglamento Hipotecario permite tratar la falta de inscripción del transmitente como defecto subsanable cuando este resulta causahabiente del titular registral. No sustituye la acreditación de la condición de heredero ni el examen de cargas, legítimas o conflictos judiciales.
Qué ocurrió realmente en Fuengirola
- El 5 de octubre de 2015 se otorgaron seguidas la escritura de adjudicación de dos fincas por herencia y la venta de esas fincas; ambas se presentaron el 6 de octubre.
- La primera presentación de la herencia caducó tras no levantarse los defectos, entre ellos requisitos fiscales. El asiento de presentación de la venta, distinto del anterior, seguía vigente y fue prorrogado.
- Después de la venta se presentó un mandamiento judicial solicitando la anotación preventiva de una demanda de nulidad del testamento.
- Se volvió a presentar la herencia subsanada. El registrador denegó la inscripción de la venta al entender que la demanda intermedia impedía reconstruir el tracto.
- La DGRN estimó el recurso y revocó esa calificación: el título hereditario posterior, necesario para subsanar la venta presentada primero entre los asientos vigentes, podía beneficiarse de la prioridad de esta (art. 105 RH).
El matiz decisivo: el primer asiento de herencia había caducado y no conservaba ninguna prioridad. La preferencia se apoyaba en el asiento vigente de la compraventa, no en reactivar el asiento caducado. Además, la Dirección General dejó expresamente a salvo la calificación de la escritura de herencia y las acciones contra el adquirente; no declaró válido el testamento ni resolvió el pleito sucesorio.
Tracto sucesivo y prioridad: por qué importa el orden
El Registro no inscribe, en principio, una venta hecha por quien todavía no aparece como titular. Pero si la propia escritura demuestra que el vendedor heredó del titular inscrito, cabe suspender y subsanar esa falta de tracto aportando después el título hereditario. La doctrina de la resolución admite comunicar al título subsanador la prioridad de la venta presentada antes, incluso frente a un título contradictorio presentado entre ambos, siempre que el asiento de la venta siga vigente y se cumplan los presupuestos del caso. Una anotación preventiva de suspensión puede prolongar la protección, pero la resolución precisó que no era requisito indispensable si la subsanación se presentaba durante la vigencia del asiento.
Esto es una regla de prioridad registral; no convierte al heredero en dueño si el título sucesorio resulta inválido ni borra automáticamente los derechos de quien impugna el testamento. Tampoco debe suponerse que el comprador sea siempre tercero protegido por la fe pública registral: la propia resolución dejó sin prejuzgarlo.