Valor de referencia y plusvalía municipal: guía 2026

Actualizado el 22 de septiembre de 2026 · Derecho fiscal e inmobiliario · Torrevieja, Elche y Moraira

Respuesta directa: no son el mismo impuesto ni cumplen la misma función

El valor de referencia del Catastro es, por mandato legal, la base mínima de tributación de un inmueble en el ITP y en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, salvo que el precio, la contraprestación o el valor declarado sean superiores. En cambio, no es la base automática de la plusvalía municipal (IIVTNU).

La consulta vinculante DGT V0792-26, de 9 de abril de 2026, admite que un ayuntamiento pueda acudir al valor de referencia dentro de una comprobación. Eso no significa que pueda copiar esa cifra en una liquidación sin procedimiento, motivación ni posibilidad de contradicción.

> Idea clave: en ITP e ISD el valor de referencia opera directamente porque la ley lo ordena. En la plusvalía municipal solo podría intervenir, según la DGT, como elemento de una comprobación formal del valor declarado. Son planos jurídicos distintos.

1. Qué es el valor de referencia y qué impuestos afecta

La Dirección General del Catastro calcula cada año el valor de referencia a partir de compraventas formalizadas ante notario, aplicando módulos medios y factores de minoración. No debe confundirse con el valor catastral que aparece en el recibo del IBI.

| Concepto | Función principal | Impuestos habituales |
| --- | --- | --- |
| Valor catastral | Valor administrativo individual del inmueble | IBI y componente objetivo de la plusvalía municipal |
| Valor de referencia | Valor objetivo de mercado fijado anualmente | ITP, AJD e Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones |
| Precio o valor declarado | Importe de la operación documentada | Elemento relevante para calcular el incremento real en la plusvalía |

Para una compraventa sujeta a ITP, puede consultar nuestro análisis específico sobre [inmuebles deteriorados y valor de referencia](https://bufetepadillatorrevieja.com/es/blog/inmueble-deteriorado-valor-referencia-impugnacion-itp-2026).

2. Qué ha cambiado con la STC 13/2026

La Sentencia del Tribunal Constitucional 13/2026, de 12 de febrero declaró constitucional el sistema del valor de referencia para ITP e ISD. Consideró legítima una cuantificación objetiva de capacidad económica potencial porque se construye sobre valores medios próximos al mercado y el contribuyente puede promover una estimación individual aportando prueba del inmueble concreto.

La sentencia refuerza la vigencia del valor de referencia allí donde la ley lo ha incorporado expresamente. Pero no amplía por sí sola su aplicación a la plusvalía municipal. El texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales mantiene sus propias reglas para determinar si existe incremento y para calcular la base.