Valor de referencia catastral en inmuebles turísticos: cuándo puede declararse inexistente a efectos de ITP y AJD

Una resolución que cambia el panorama para los inmuebles turísticos

Desde su entrada en vigor, el valor de referencia catastral se ha convertido en la base imponible mínima del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Su aplicación automática ha forzado en muchas ocasiones a los compradores a tributar sobre cantidades muy superiores al precio real de compraventa.

Sin embargo, una reciente resolución administrativa dictada por la Gerencia Regional del Catastro abre una vía relevante para inversores y operadores del sector turístico: cuando un inmueble, pese a figurar formalmente en el Catastro como residencial, ha sido proyectado, construido y explotado como un activo turístico u hotelero, el valor de referencia puede declararse inexistente a efectos fiscales.

> Aviso práctico: este artículo es informativo. Cada operación turística (aparthotel, complejo, edificio mixto) exige un análisis individualizado antes de firmar y de presentar la autoliquidación de ITP o AJD.

El caso: un complejo turístico clasificado como residencial

El supuesto giraba en torno a la adquisición de varias unidades inmobiliarias dentro de un complejo destinado a explotación turística. La oficina liquidadora pretendía exigir el ITP tomando como base el valor de referencia individual de cada unidad.

El contribuyente —debidamente asesorado— argumentó que no se trataba de viviendas ordinarias transmitidas separadamente, sino de elementos vinculados a una única unidad de explotación turística, con sus propias limitaciones jurídicas y económicas derivadas del principio de "unidad de explotación".

El elemento clave fue documental: pese a la calificación catastral como residencial, se acreditó que el edificio había sido diseñado, proyectado y construido como activo de explotación turística, con licencia, configuración y régimen de uso específicos.

Qué dice exactamente la resolución del Catastro

Tras analizar las alegaciones, la Gerencia Regional concluyó que el valor de referencia no podía determinarse a la fecha del devengo y que, por tanto, "no existe" a efectos fiscales en esa transmisión.

La decisión se apoya en la Disposición Segunda de la Resolución de 23 de octubre de 2024 de la Dirección General del Catastro, que excluye del valor de referencia estándar los inmuebles cuyos edificios se destinen a usos como:

• Industrial, oficinas y comercial.
• Deportivo, espectáculos, ocio y hostelería.
• Sanitario, benéfico, cultural, religioso o singular.