Reforma de la LAU 2026: novedades del Real Decreto-ley 29/2026

Revisión jurídica: Gabriel Padilla Franco, ICAE n.º 1265 · 15 de octubre de 2026

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado en el BOE n.º 24 de 7 de octubre de 2026, introduce la reforma más amplia de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU) de los últimos años: su artículo 3 modifica o añade más de 30 preceptos. Afecta a propietarios, inquilinos, estudiantes, trabajadores desplazados, gestores de alquiler y compradores de edificios con inquilinos.

En esta guía explicamos qué ha cambiado, a quién afecta, qué hacer con los contratos ya firmados y qué riesgos conviene revisar antes de firmar, renovar o reclamar. Al final puede descargar, como suscriptor VIP, la Guía de Arrendamientos 2026 en PDF.

Aviso previo: una norma pendiente de convalidación

El RDL 29/2026 se ha dictado tras la disolución de las Cortes y la convocatoria de elecciones generales para el 29 de noviembre de 2026. Su convalidación o derogación corresponde a la Diputación Permanente del Congreso. Mientras tanto, conviene:

• Comprobar el estado de vigencia antes de firmar o renovar.
• Fechar con precisión cada contrato, prórroga y comunicación.
• Revisar la normativa autonómica: las reglas sobre vivienda temporal y habitaciones se aplican sin perjuicio de lo que dispongan las comunidades autónomas.

Resumen rápido: las 10 claves de la reforma de la LAU 2026

1. Desaparece el alquiler de temporada como arrendamiento para uso distinto de vivienda.
2. Nace el arrendamiento de vivienda temporal, dentro de los arrendamientos de vivienda.
3. El alquiler de habitaciones se equipara a la vivienda habitual si cubre la necesidad de vivienda del inquilino.
4. Duración temporal: más de 31 días y, en general, hasta 12 meses, con causa real y acreditada.
5. Encadenar más de dos contratos o superar 12 meses sin causa convierte el primero en vivienda habitual.
6. El IRAV pasa a ser la referencia para actualizar la renta; desaparecen las referencias al IPC y al IGC.
7. Prohibidos los gastos de gestión y formalización bajo cualquier concepto y la exigencia de seguros de impago.
8. El inquilino puede reparar daños de habitabilidad y descontarlos si el arrendador no responde en 15 días.
9. Se refuerzan el tanteo y retracto en ventas en bloque y se elimina la renuncia al retracto.
10. Fianza: sin acta de salida firmada, se presume que la vivienda se devuelve en buen estado.

1. Fin del alquiler de temporada: nace la vivienda temporal

Hasta ahora, muchos contratos de "temporada" se usaban para evitar las prórrogas obligatorias de la vivienda habitual. La reforma suprime esa modalidad como uso distinto de vivienda y crea el arrendamiento de vivienda temporal: contratos sobre una edificación habitable, incluida una habitación o estancia, para cubrir la necesidad de vivienda de quien está temporalmente desplazado de su domicilio habitual por una causa justificada y acreditable.

Requisitos que deben cumplirse

• Causa expresa en el contrato: trabajo, estudios, tratamiento médico u otra causa real. No basta una fórmula genérica.
• Acreditación por el arrendador: quien alquila debe poder probar la causa. Recomendamos conservar contrato laboral, matrícula, informe médico o documento equivalente.
• Duración: superior a 31 días y, con carácter general, no superior a 12 meses. No se aplica la duración mínima del artículo 9 LAU.