Gastos de hipoteca: el plazo para reclamar empieza con la sentencia firme de nulidad (STS 1 de julio de 2026)
El Tribunal Supremo, en sentencia de 1 de julio de 2026, cierra el debate sobre el *dies a quo* de la acción de restitución de los gastos de formalización de la hipoteca: el plazo no cuenta desde que se pagaron las facturas de notaría, registro o gestoría, sino desde que es firme la resolución que declara abusiva la cláusula. Solo se salva el banco si prueba que el consumidor ya conocía el carácter abusivo en fecha anterior. El caso resuelto partía de una hipoteca de abril de 1995.
La duda que bloqueaba miles de reclamaciones
Durante meses, hipotecados y profesionales esperaban una respuesta clara a una cuestión aparentemente técnica, pero con enormes consecuencias económicas: ¿desde qué momento exacto empieza a correr el plazo para exigir al banco la devolución de los gastos de formalización del préstamo hipotecario?
La sentencia del Tribunal Supremo de 1 de julio de 2026 pone fin al debate.
Qué defendían los bancos
Muchas entidades financieras —y algunas audiencias provinciales— sostenían que el plazo de prescripción debía computarse desde el mismo día del pago de las facturas de notaría, registro de la propiedad, gestoría o tasación.
Con esa tesis, un número enorme de reclamaciones, sobre todo de hipotecas antiguas, se desestimaban de plano: si habían transcurrido más de cinco años (o quince, según el régimen aplicable) desde la firma, el derecho se consideraba extinguido.
Lo que ha resuelto el Tribunal Supremo
El Alto Tribunal establece de forma tajante que el plazo para que el consumidor reclame arranca exclusivamente desde que adquiere firmeza la resolución que declara la nulidad de la cláusula por abusiva, y no desde que se efectuaron los pagos.
La razón es coherente con la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre la Directiva 93/13/CEE: un consumidor no puede perder su derecho a la restitución antes de estar en condiciones razonables de conocer que la cláusula que soportó era nula. Vincular el inicio del cómputo al pago de las facturas haría imposible o excesivamente difícil el ejercicio del derecho, en contra del principio de efectividad.
La única puerta que queda abierta al banco
La sentencia deja un margen estrecho a la entidad prestamista: podrá oponer la prescripción si demuestra de forma irrefutable que el consumidor ya conocía el carácter abusivo de la cláusula en una fecha anterior.
En la práctica judicial esa prueba resulta sumamente compleja: no basta con invocar que existía jurisprudencia publicada, ni con alegar que el asunto era notorio en los medios. Hace falta acreditar un conocimiento efectivo e individualizado de ese consumidor concreto.