Plusvalía municipal y herencias: el Ayuntamiento puede comprobar el valor de adquisición declarado si no refleja el valor de mercado en la fecha del fallecimiento (DGT V0406/2026)

Una consulta vinculante que cambia la prueba de la inexistencia de incremento

La Consulta Vinculante V0406/2026, de 26 de febrero de 2026, de la Dirección General de Tributos (DGT) aclara una cuestión muy frecuente al vender inmuebles que proceden, en todo o en parte, de una herencia: ¿qué valor de adquisición debe utilizarse en el IIVTNU (plusvalía municipal) y qué facultades tiene el Ayuntamiento para revisarlo?

La respuesta es contundente: el valor de adquisición a efectos del IIVTNU es el valor de mercado en la fecha del fallecimiento del causante y, si lo declarado por el contribuyente no se corresponde con esa fecha, el Ayuntamiento puede iniciar un procedimiento de comprobación de valores.

1. El supuesto: una venta tras una adquisición mixta (compra + herencia)

El contribuyente del caso analizado tiene intención de vender un terreno urbano. La particularidad es su origen:

• Una mitad la adquirió por compraventa.
• La otra mitad la recibió al fallecimiento de su madre, presentando la declaración del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) de forma extemporánea, en el momento en que se otorgó la escritura de aceptación y adjudicación de la herencia.

Se planteaba si esa declaración tardía del ISD impedía aplicar el supuesto de no sujeción del artículo 104.5 TRLRHL (cuando se acredita que no ha existido incremento de valor del terreno).

2. Una transmisión = un único hecho imponible

La DGT recuerda que el IIVTNU se devenga con la transmisión de la propiedad del terreno. Aunque el inmueble se haya adquirido en momentos distintos (parte por compra, parte por herencia), si se vende en un único acto, hay un solo hecho imponible y, por tanto, una sola liquidación.

Para determinar si concurre la no sujeción del art. 104.5 TRLRHL o si procede aplicar el método del art. 107.5 TRLRHL (base imponible por diferencia entre valor de transmisión y de adquisición):

• Se compara el valor de transmisión (uno solo) con el valor de adquisición, que puede ser uno o varios valores parciales que se suman para obtener un valor de adquisición global.
• Si el resultado es negativo, aplica la no sujeción.
• Si el resultado es positivo, se compara con la base imponible objetiva (coeficientes catastrales) y se elige la menor.

> Idea clave: el cálculo es global, no parcial: no se hacen dos plusvalías separadas porque haya dos orígenes distintos del derecho de propiedad.