Cómo se calcula la plusvalía municipal (IIVTNU) en 2026: simulador de SUMA, Alicante capital y qué ocurre fuera de la provincia
Guía práctica del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana tras el RDL 26/2021: los dos métodos de cálculo, cómo usar el simulador oficial de SUMA Gestión Tributaria (suma.es) para los municipios de la provincia de Alicante, por qué Alicante capital se calcula en la web del propio Ayuntamiento y qué organismo interviene en otras provincias donde SUMA no existe (Región de Murcia, Albacete con Gestalba, etc.).
1. Qué es realmente la plusvalía municipal
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido popularmente como plusvalía municipal, grava el aumento de valor del suelo urbano que se pone de manifiesto cuando se transmite un inmueble: por compraventa, por herencia o por donación.
Conviene fijar tres ideas desde el principio, porque son el origen de la mayoría de los errores:
- No grava la vivienda, grava el suelo. El valor de la construcción es irrelevante para la base imponible; solo cuenta el valor catastral del suelo.
- No es un impuesto estatal ni autonómico: es municipal. Lo regula la Ley de Haciendas Locales, pero cada ayuntamiento fija su tipo de gravamen, sus coeficientes y sus bonificaciones dentro de los máximos legales. Dos municipios vecinos pueden dar resultados muy distintos.
- Desde el RDL 26/2021 existen dos métodos de cálculo y el contribuyente puede elegir el que le resulte más favorable.
2. Los dos métodos de cálculo tras el RDL 26/2021
La STC 182/2021 anuló el sistema anterior de cálculo objetivo. El Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, reconstruyó el impuesto con un sistema dual:
Método objetivo (estimación objetiva)
Base imponible = valor catastral del suelo × coeficiente según los años de tenencia.
Los coeficientes máximos los fija el Estado y se actualizan anualmente; cada ayuntamiento puede aplicar coeficientes iguales o inferiores. Sobre esa base se aplica el tipo de gravamen municipal (máximo legal: 30 %).
Método real (plusvalía efectivamente obtenida)
Base imponible = (precio de transmisión − precio de adquisición) × proporción que el valor catastral del suelo representa sobre el valor catastral total.