Inmueble en ruinas y valor de referencia: cómo impugnarlo en el ITP (DGT V1108/2026 y TSJ Cantabria 371/2025)

Publicado el 29 de agosto de 2026 · Bufete Padilla · Derecho fiscal e inmobiliario · Torrevieja, Elche y Moraira

Compra usted una casa vieja, medio caída, con el tejado hundido y sin cédula de habitabilidad. Paga 60.000 €. Al liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) descubre que el valor de referencia del Catastro para ese inmueble es de 150.000 €. Hacienda le exige tributar sobre 150.000 €, no sobre lo que realmente pagó. En la Comunidad Valenciana, con un tipo general del 9 %, la diferencia es de unos 8.100 € frente a los 5.400 € que esperaba.

Esto ocurre a diario en la Costa Blanca. La Dirección General de Tributos (DGT) acaba de pronunciarse otra vez sobre ello en la consulta vinculante V1108/2026, de 18 de mayo de 2026, y los tribunales están empezando a poner límites. Le explicamos qué dice la Administración, qué dicen ya los jueces y qué prueba funciona de verdad para no pagar de más.

> Resumen en 30 segundos. El valor de referencia es la base imponible mínima del ITP, aunque el inmueble esté en ruinas y el precio sea muy inferior. No es lo mismo que el valor catastral. Pero no es intocable: se autoliquida por el valor de referencia y después se pide la rectificación de la autoliquidación con devolución de ingresos indebidos, aportando prueba técnica. El TSJ de Cantabria (Sentencia 371/2025, de 26 de noviembre de 2025) anuló una liquidación de ITP de 23.125,99 € precisamente porque el valor de referencia ignoraba el estado real de deterioro de los inmuebles.

1. Qué ha dicho la DGT en la consulta V1108/2026

El consultante y su mujer iban a comprar una vivienda en estado de deterioro total, formada por dos fincas registrales y catastrales distintas, por un precio inferior al valor de referencia. Preguntaban qué base imponible debían declarar.

La respuesta de la DGT, de 18 de mayo de 2026, se resume en cuatro ideas:

1. La base imponible del ITP es el valor del bien, entendido como valor de mercado: el precio más probable de venta entre partes independientes y libre de cargas (art. 10 del Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD).
2. En inmuebles, ese valor es el valor de referencia del Catastro a la fecha de devengo, *salvo* que el precio pactado o el valor declarado sean superiores. En ese caso se toma la mayor de las magnitudes.
3. Al tratarse de dos fincas registrales y catastrales independientes, la base imponible se determina finca por finca, con el valor de referencia de cada una, con independencia del precio global de la compraventa.
4. El valor de referencia no debe confundirse con el valor catastral, aunque los fije el mismo organismo (la Dirección General del Catastro). El valor catastral sirve para el IBI; el valor de referencia, para ITP, AJD y Sucesiones y Donaciones.

Y la clave para el contribuyente: si el valor de referencia perjudica sus intereses legítimos, puede impugnarlo solicitando la rectificación de la autoliquidación (art. 120.3 de la Ley General Tributaria y disposición final tercera del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario).

En otras palabras: la DGT no admite que el mal estado del inmueble o el precio bajo permitan por sí solos autoliquidar por debajo del valor de referencia. Primero se paga; después se reclama con pruebas.

2. Valor de referencia y valor catastral: no son lo mismo

Es la confusión más frecuente en las notarías de Torrevieja y Moraira. La diferencia práctica: