¿Firmó su hipoteca hace 20 años? El Tribunal Supremo reabre la puerta a reclamar los gastos que muchos daban por perdidos (Auto 62/2026)

"Ya es tarde, ha prescrito": la frase que el Tribunal Supremo acaba de desmontar

Durante años, miles de consumidores en España escucharon la misma respuesta cuando preguntaban por la posibilidad de recuperar los gastos de su hipoteca: *"ya no puede reclamar, ha pasado demasiado tiempo"*. Quienes firmaron su préstamo hipotecario en los años 2000, 2005 o antes de la crisis de 2008 asumieron que cualquier reclamación había prescrito y archivaron escrituras, facturas y recibos.

El Auto del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 11 de junio de 2026 (Auto N.º 62/2026, ECLI:ES:TS:2026:5715A) confirma exactamente lo contrario: el simple paso del tiempo desde la firma de la hipoteca no extingue, por sí solo, el derecho a reclamar.

> Tesis central: salvo que la entidad bancaria pruebe que el consumidor conocía antes el carácter abusivo de la cláusula, el plazo para reclamar la devolución de los gastos hipotecarios comienza cuando existe una resolución judicial firme que declara la nulidad de dicha cláusula. No cuando se firmó la escritura, ni cuando se pagaron los gastos.

1. El origen del problema: cláusulas que nunca se debieron firmar

Durante décadas, las entidades financieras incluyeron en sus escrituras de préstamo hipotecario cláusulas que imponían al consumidor la totalidad de los gastos derivados de la operación:

• Aranceles notariales (escritura pública).
• Inscripción registral en el Registro de la Propiedad.
• Gastos de gestoría.
• Tasación del inmueble.
• En su día, también el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Estas cláusulas se firmaban en formularios estándar, sin negociación individual real, lo que las sitúa en el ámbito de las condiciones generales de la contratación y, por tanto, sometidas al control de abusividad de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (LGDCU) y de la Directiva 93/13/CEE.

A partir de la STS 705/2015, de 23 de diciembre, y de toda la jurisprudencia posterior alineada con el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), los tribunales españoles han venido declarando nulas por abusivas estas cláusulas, lo que obliga al banco a restituir las cantidades indebidamente cobradas al consumidor, conforme al [artículo 1303 del Código Civil](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763).

2. El nuevo frente de batalla: la prescripción

Tras consolidarse la doctrina sobre la nulidad de la cláusula de gastos, los bancos abrieron un segundo frente defensivo: alegar la prescripción de la acción de restitución. Su argumento era sencillo:

> *"Aunque la cláusula sea nula, los gastos se pagaron en 2002, 2005 o 2008. Han transcurrido más de 5 años (o 15 años en la regulación anterior a la Ley 42/2015). El derecho a reclamar el dinero ha prescrito."*