Cómo desalojar una vivienda ocupada ilegalmente con el artículo 41 de la Ley Hipotecaria: procedimiento, caución y plazos
Entre las vías para recuperar la posesión de un inmueble ocupado, la acción del art. 41 de la Ley Hipotecaria destaca por imponer al ocupante ilegal una caución líquida (dinero, aval a primer requerimiento) para poder oponerse a la demanda. Analizamos causas de oposición tasadas, plazos, requisitos registrales y ventajas frente al desahucio civil y penal.
Introducción: recuperar la posesión frente a la ocupación ilegal
Entre las varias vías para recuperar la posesión de un inmueble ocupado ilegalmente, la acción del artículo 41 de la [Ley Hipotecaria](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1946-2453) destaca por una característica única en el ordenamiento español: la posibilidad de imponer al demandado que ocupa ilícitamente el inmueble una caución líquida (dinero en efectivo, aval a primer requerimiento, etc.) como requisito para oponerse a la demanda.
Esa exigencia limita considerablemente cualquier defensa del ocupante y permite incluso obtener sentencia estimatoria sin celebración de juicio cuando no aporta la caución fijada. Además, se trata de un procedimiento con causas de oposición tasadas, incluso si el demandado sí presta la caución.
En este artículo analizamos las características de esta vía procesal para desalojar inmuebles ocupados ilegalmente y la comparamos con las alternativas: desahucio por precario (art. 250.1.2.º LEC), acción de tutela sumaria de la posesión ([art. 250.1.4.º LEC](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2000-323)) y la "ley antiokupas" —[Ley 5/2018, de 11 de junio](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2018-7833) (juicio verbal exprés para personas físicas propietarias)—.
1. Fundamento legal: el art. 41 LH y su procedimiento
El artículo 41 de la Ley Hipotecaria dispone que las acciones reales procedentes de los derechos inscritos podrán ejercitarse a través del juicio verbal regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra quienes, sin título inscrito, se opongan a esos derechos o perturben su ejercicio, siempre que el derecho conste debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad.
El desarrollo procesal está en el [artículo 250.1.7.º LEC](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2000-323), que remite a las especialidades del art. 439.2 y 440.2 LEC en cuanto a admisión de la demanda, caución y causas de oposición tasadas.
> Se trata de una acción real registral: el título de legitimación no es la propiedad "de facto" sino la inscripción registral vigente.
2. Requisitos imprescindibles para acudir al art. 41 LH
Para poder utilizar este cauce privilegiado, deben concurrir tres requisitos:
2.1 Derecho real inscrito a favor del actor
El demandante debe ser titular registral de un derecho real (dominio, usufructo, uso, superficie, etc.) sobre el inmueble. Se acredita mediante nota simple o certificación registral actualizada (recomendable, con menos de 3 meses).