Defectos constructivos: los segundos adquirentes pueden reclamar al promotor por la vía contractual (STS 666/2026)
El Tribunal Supremo (Sala 1.ª, STS 666/2026, de 4 de mayo, ECLI:ES:TS:2026:1964) confirma que la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) no desplaza las acciones contractuales del Código Civil. Las Comunidades de Propietarios y los segundos adquirentes pueden reclamar al promotor por humedades, filtraciones y defectos constructivos al amparo de los arts. 1124 y 1964 CC.
Una sentencia que protege a Comunidades y compradores de segunda mano
La STS, Sala Primera, núm. 666/2026, de 4 de mayo (ECLI:ES:TS:2026:1964), ponente Excmo. Sr. D. Antonio García Martínez, resuelve una cuestión decisiva para miles de propietarios en la Costa Blanca: ¿pueden los segundos adquirentes de una vivienda reclamar contractualmente al promotor por defectos constructivos cuando los plazos específicos de la LOE ya se han consumido?
El Tribunal Supremo responde de forma tajante: sí. Y de paso desestima los recursos de la promotora Promociones e Inmuebles Blauverd Mediterráneo, SL (en liquidación), consolidando tres criterios que todo civilista —y todo propietario afectado— debe tener en el radar.
> Lección clave: la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) no extingue ni desplaza las acciones contractuales del Código Civil (arts. 1124 y 1964 CC). Cuando los plazos cortos de la LOE o de los vicios ocultos (art. 1490 CC) están vencidos, la vía contractual sigue viva, fuerte y respaldada por el Alto Tribunal.
Los hechos: humedades, filtraciones e inundaciones en Roquetas de Mar
La Comunidad de Propietarios de un complejo residencial en Roquetas de Mar (Almería) demandó a la promotora por humedades, filtraciones e inundaciones en sótanos, juntas de dilatación, garajes, zonas ajardinadas e instalaciones, con deficiencias en los sistemas de drenaje y evacuación de aguas. Las patologías fueron documentadas en un dictamen pericial del arquitecto Sr. Eloy.
La demanda se fundó en responsabilidad contractual (arts. 1089, 1101, 1124 y 1258 CC) para evitar los plazos de prescripción y caducidad más cortos de los arts. 1483, 1484, 1490 CC y del art. 17.1.b de la LOE.
La promotora opuso tres excepciones que el Supremo desmonta una por una.
Los tres criterios que consolida la STS 666/2026
1️⃣ No hay "fraude de ley" por elegir la vía contractual del Código Civil
La promotora sostenía que acudir al plazo general de la acción contractual (arts. 1124 y 1964 CC) en lugar de los plazos más cortos de la LOE o de los vicios ocultos (art. 1490 CC) constituía un fraude de ley (art. 6.4 CC).
El Tribunal Supremo lo rechaza con claridad: