Comisión de apertura y gastos hipotecarios: la nueva doctrina del Tribunal Supremo en las STS 1353/2026 y 1356/2026
El Tribunal Supremo vuelve a mover el tablero de las reclamaciones bancarias: la STS 1353/2026 confirma cuándo una comisión de apertura puede superar el control de transparencia y la STS 1356/2026 refuerza que el plazo para reclamar gastos hipotecarios no empieza con el pago de las facturas, sino con la sentencia firme que declara la nulidad, salvo prueba bancaria de conocimiento anterior del consumidor.
Por qué estas dos sentencias importan tanto ahora
Las reclamaciones por comisión de apertura, gastos hipotecarios, notaría, registro, gestoría, tasación e intereses legales siguen siendo una de las grandes bolsas de litigiosidad bancaria en España. Hay miles de consumidores con hipotecas antiguas que nunca reclamaron, clientes a los que el banco contestó que todo estaba prescrito y prestatarios que no saben si la comisión cobrada al firmar el préstamo puede recuperarse o no.
En septiembre de 2026 el Tribunal Supremo ha dictado dos resoluciones especialmente útiles para ordenar este escenario: la STS 1353/2026, de 3 de septiembre, sobre comisión de apertura, y la STS 1356/2026, de 3 de septiembre, sobre prescripción de la acción de restitución de gastos hipotecarios.
La primera no dice que toda comisión de apertura sea válida. La segunda no dice que todo pueda reclamarse sin límite práctico. Lo importante es más fino: el Supremo está fijando un método de análisis que obliga a mirar la escritura, la información económica entregada, el coste real, la TAE, el solapamiento de servicios y el momento desde el que el consumidor pudo conocer de forma efectiva que la cláusula era abusiva.
En lenguaje claro: hay préstamos en los que la comisión de apertura será defendible por el banco y otros en los que seguirá siendo reclamable; y en materia de gastos hipotecarios, el argumento bancario de que el plazo empezó al pagar las facturas queda muy debilitado.
Las dos sentencias: qué resuelve cada una
| Sentencia | Materia | Resultado práctico |
|---|---|---|
| STS 1353/2026, Sala Primera, 3 de septiembre de 2026 | Comisión de apertura | Declara válida una comisión concreta de 450 euros en un préstamo de 90.000 euros porque superaba el control de transparencia y no resultaba abusiva en ese caso. |
| STS 1356/2026, Sala Primera, 3 de septiembre de 2026 | Gastos hipotecarios y prescripción | Reitera que el plazo de restitución empieza con la firmeza de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula, salvo prueba bancaria de conocimiento anterior efectivo e individualizado. |
La diferencia es esencial para diseñar la estrategia de reclamación. En la comisión de apertura hay que estudiar si la cláusula fue transparente y si generó un desequilibrio relevante. En los gastos de formalización la discusión central suele estar en la nulidad de la cláusula de gastos y en el inicio del plazo para pedir la devolución.
Comisión de apertura: qué es y por qué se reclama
La comisión de apertura es una cantidad que el banco cobra al inicio del préstamo, normalmente como porcentaje del capital concedido. Durante años se presentaba como una comisión destinada a retribuir el estudio, tramitación o concesión del préstamo hipotecario.
El problema jurídico aparece cuando esa comisión se incorpora como una condición general sin explicación suficiente, cuando el consumidor no puede comprender su carga económica real, cuando se solapa con otras comisiones o cuando se impone una cantidad desproporcionada sin una justificación mínimamente comprensible.
La normativa de consumidores, la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y la Directiva 93/13/CEE obligan a controlar que una cláusula no negociada individualmente sea clara, comprensible y no cause un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor.