Cédula de habitabilidad: qué es, para qué sirve y cómo se solicita (guía 2026)

Publicado el 2 de septiembre de 2026 · Bufete Padilla · Derecho inmobiliario y administrativo · Torrevieja, Elche y Moraira

Hay un papel que casi nadie recuerda hasta el peor momento posible: el día que la compañía eléctrica se niega a dar de alta la luz, la mañana en que el notario suspende la firma o la semana en que el ayuntamiento deniega el número de registro turístico. Ese papel es la cédula de habitabilidad que en la Comunidad Valenciana se llama, desde hace años, declaración responsable de segunda ocupación.

En esta guía explicamos qué es exactamente, para qué sirve, quién la pide, cuánto cuesta, cuánto dura y qué hacer cuando la vivienda no la puede obtener. Con el detalle concreto de la Comunidad Valenciana, que es donde están Torrevieja, Orihuela Costa, Moraira, Jávea y Calpe.

> Resumen en 30 segundos. La cédula de habitabilidad acredita que una vivienda cumple las condiciones mínimas de superficie, ventilación, salubridad y equipamiento para ser habitada. Es competencia autonómica, así que no existe una regla única en toda España. En la Comunidad Valenciana se ha sustituido por la declaración responsable de segunda ocupación, regulada por el Decreto 12/2021, de 22 de enero, del Consell (DOGV 9012, de 3 de febrero de 2021), con una vigencia de 10 años. Sin ella no se dan de alta suministros, se complica la compraventa y no se puede registrar un alquiler turístico.

1. Qué es la cédula de habitabilidad

Es un documento administrativo emitido o registrado por la Administración competente que acredita que una vivienda reúne las condiciones mínimas de habitabilidad exigidas por la normativa para ser destinada a residencia de personas.

No dice si la casa es bonita, ni cuánto vale, ni si tiene vicios ocultos. Dice, exclusivamente, que es apta para vivir en ella: que tiene una superficie mínima, altura libre suficiente, ventilación e iluminación natural, agua potable, evacuación de aguas residuales, instalación eléctrica y los equipamientos básicos de cocina y baño.

Conviene fijar tres ideas desde el principio:

• No acredita legalidad urbanística completa. Una vivienda puede tener cédula y arrastrar, aun así, una infracción urbanística o una discrepancia con el Catastro. Lo tratamos en nuestro artículo sobre [infracciones urbanísticas y legalización de inmuebles](/blog/urban-planning-infractions-property-legalisation-spain-ibi-catastro).
• No es el certificado de eficiencia energética. Son dos documentos distintos, con normativa distinta y finalidad distinta. El energético mide consumo y emisiones; la cédula mide habitabilidad.
• No es la licencia de obra ni la licencia de actividad. Y tampoco sustituye a la nota simple registral, que es lo que dice quién es el dueño y qué cargas hay ([guía de la nota simple](/blog/nota-simple-certificacion-registral-spain-property)).

2. Por qué en España no hay una única cédula

La vivienda es competencia de las comunidades autónomas (art. 148.1.3.ª de la Constitución). El resultado es un mapa desigual: unas comunidades mantienen la cédula clásica, otras la han sustituido por una declaración responsable y otras la suprimieron y solo exigen licencia de primera ocupación.

| Situación | Comunidades (orientativo) | Nombre habitual del trámite |
|---|---|---|
| Mantienen cédula o certificado equivalente | Cataluña, Illes Balears, Murcia, Navarra, Cantabria, Asturias, La Rioja, Extremadura | Cédula de habitabilidad |
| Sustituida por declaración responsable | Comunidad Valenciana | Declaración responsable de segunda ocupación |
| Suprimida como documento autónomo | Madrid, Andalucía, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Galicia, País Vasco, Aragón, Canarias | Licencia de primera ocupación o de ocupación |