Arras penitenciales e incumplimiento pasivo del vendedor: el comprador puede reclamar el duplo (STS 178/2026)
El Tribunal Supremo (Sala 1.ª, STS 178/2026, de 9 de febrero, ECLI:ES:TS:2026:572) confirma que la pasividad absoluta del vendedor equivale a un desistimiento tácito a efectos del art. 1454 CC. Analizamos la sentencia, los arts. 1124 y 1454 CC, la jurisprudencia previa (SSTS 1930, 1984, 1993, 2014) y qué deben hacer compradores y vendedores en un contrato de arras.
Una frontera clásica de la contratación inmobiliaria
La STS, Sala Primera, núm. 178/2026, de 9 de febrero (ECLI:ES:TS:2026:572), de la que ha sido ponente la Excma. Sra. M.ª Ángeles Parra Lucán, resuelve una frontera clásica en la compraventa de vivienda: la línea entre el desistimiento amparado en arras penitenciales (art. 1454 CC) y la resolución por incumplimiento (art. 1124 CC).
> Lección clave: la pasividad cualificada del vendedor no puede convertirse en refugio frente al régimen de las arras penitenciales. Cuando su conducta revela una voluntad inequívoca de no cumplir, el comprador puede resolver y reclamar las arras duplicadas.
Los hechos: 10.000 € de arras y un vendedor inmóvil
Un comprador entregó 10.000 € como arras penitenciales para adquirir una vivienda en Laredo. El otorgamiento de la escritura quedaba supeditado a la culminación de unos trámites legales pendientes por el vendedor, ligados a la titularidad registral del inmueble (la finca figuraba en cotitularidad por cuartas partes y con cargas).
El vendedor no impulsó esos trámites. La sentencia habla literalmente de una "pasividad absoluta" —no de una simple demora. Ante esa inacción, el comprador resolvió el contrato mediante burofax (3 de marzo de 2016) y reclamó la devolución de lo entregado. La pretensión de cobro duplicado llegó después, primero en conciliación (12 de junio de 2018) y luego en la demanda.
El recorrido procesal: tres tesis distintas
- Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Getxo (30/09/2019): desestima. Había incumplimiento pero no desistimiento formal; por tanto, no procedía aplicar el art. 1454 CC.
- Audiencia Provincial de Bizkaia, Sección 5.ª (05/11/2020): aprecia incumplimiento resolutorio, pero limita la condena a devolver los 10.000 € entregados, sin duplo.
- Tribunal Supremo, Sala 1.ª (09/02/2026): casa la sentencia y condena al vendedor a devolver 20.000 €, el duplo de las arras, más intereses legales desde la interposición de la demanda.
El razonamiento del Supremo
La Sala advierte que la tesis de la Audiencia conduciría a una consecuencia difícilmente aceptable: el vendedor que comunica expresamente que se aparta del contrato debe devolver las arras duplicadas, pero quien calla, incumple y obliga al comprador a litigar sólo tendría que restituir lo recibido. El ordenamiento trataría mejor al contratante más reticente. Planteamiento no razonable.
La sentencia no confunde desistimiento e incumplimiento:
- Las arras penitenciales (art. 1454 CC) permiten desistir lícitamente del contrato, sin invocar causa, mediante la pérdida o restitución duplicada de lo entregado. No son moderables (STS 12/03/1965, ECLI:ES:TS:1965:3800).
- El incumplimiento (art. 1124 CC), en cambio, vulnera el contenido obligacional.