Vivienda sobre plano y avalistas: la AP de Málaga consolida la Ley 57/1968 17 años después del concurso de AIFOS
La Audiencia Provincial de Málaga (Sección 5.ª) confirma la condena a la entidad avalista y ordena devolver las cantidades anticipadas por la compra de vivienda sobre plano, más intereses legales desde cada pago. Analizamos la doctrina consolidada sobre finalidad residencial, pólizas colectivas de aval y devengo de intereses tras el concurso del promotor (STS 1526/2025).
1. Introducción
Diecisiete años después de la declaración de concurso de AIFOS Arquitectura y Promociones Inmobiliarias, la Audiencia Provincial de Málaga (Sección 5.ª) vuelve a recordar a las entidades financieras que la [Ley 57/1968](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1968-889) —hoy sustituida por la DA 1.ª de la [Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE)](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1999-21567)— sigue siendo plenamente aplicable a los contratos celebrados durante la burbuja inmobiliaria.
La reciente sentencia desestima el recurso de la entidad avalista y le obliga a restituir las cantidades anticipadas por el comprador, más los intereses legales devengados desde la fecha de cada pago, además de las costas del recurso.
En [Bufete Padilla](https://bufetepadillatorrevieja.com/es/contact) llevamos desde 1976 defendiendo a compradores nacionales y extranjeros de vivienda sobre plano en la Costa Blanca y en el resto del territorio nacional.
2. El marco de la Ley 57/1968
La Ley 57/1968 obligaba a las promotoras a garantizar mediante aval bancario o seguro de caución las cantidades entregadas a cuenta por los compradores antes de la entrega de la vivienda. Su finalidad tuitiva es proteger al adquirente frente a la insolvencia del promotor.
Aunque formalmente derogada por la Ley 20/2015, sigue aplicándose a contratos anteriores a su entrada en vigor y su doctrina se ha proyectado sobre la DA 1.ª LOE vigente.
3. Doctrina consolidada por la AP de Málaga
3.1 Finalidad residencial frente a inversión especulativa
La entidad recurrente alegaba que la compra tenía finalidad especulativa, lo que excluiría la protección legal. La Audiencia lo rechaza y recuerda que:
> "La finalidad especulativa debe acreditarse mediante datos objetivos; no basta con presumirla del perfil económico del comprador ni de la existencia de otras operaciones inmobiliarias."
Se mantiene así la línea del [Tribunal Supremo](https://www.poderjudicial.es) (SSTS 420/2016, 675/2016 y 636/2017), que distingue entre inversión profesional y adquisición para uso propio, familiar o vacacional.