Afección fiscal de viviendas heredadas: el Tribunal Supremo (6 abril 2026) responsabiliza al comprador aunque caduque la nota registral
El Tribunal Supremo cambia las reglas del juego: si compras una vivienda heredada con nota de afección fiscal vigente en el Registro, responderás de la deuda del Impuesto sobre Sucesiones aunque la nota caduque después. Análisis completo de la sentencia y consecuencias para compradores en la Costa Blanca.
Una sentencia que cambia la compra de viviendas heredadas
El 6 de abril de 2026, el Tribunal Supremo dictó una sentencia de enorme impacto para el mercado inmobiliario español: el comprador de una vivienda procedente de herencia responde con el propio inmueble del Impuesto sobre Sucesiones impagado por el heredero, siempre que en el momento de la compra la nota marginal de afección fiscal estuviera vigente en el Registro de la Propiedad, aunque dicha nota caduque años después.
La doctrina prioriza el cobro del crédito público frente a la seguridad del tráfico jurídico y obliga a extremar la diligencia cuando se compra una vivienda con un origen sucesorio reciente, especialmente en zonas con alto volumen de herencias internacionales como la Costa Blanca, Torrevieja, Orihuela Costa, Moraira o Calpe.
1. ¿Qué es la afección fiscal de un bien heredado?
Cuando se hereda un inmueble en España, la propiedad queda legalmente afecta al pago del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) correspondiente. Es una garantía legal real a favor de la Hacienda autonómica: si el heredero no paga el impuesto, la Administración puede dirigirse contra el bien con independencia de quién sea su titular en ese momento.
Para hacer pública esta carga, el Registro de la Propiedad practica de oficio una nota marginal de afección fiscal con vigencia de cinco años, tal como prevé el artículo 5 de la Ley del ISD y el artículo 122 de su Reglamento.
> Idea clave: la nota marginal no crea la garantía: solo la publica. La obligación tributaria nace con la herencia y existe aunque la nota nunca se hubiera inscrito.
2. El conflicto que llega al Tribunal Supremo
El caso enjuiciado es paradigmático y se reproduce constantemente en la práctica:
- Un heredero recibe una vivienda y queda obligado al pago del ISD.
- El Registro inscribe la nota marginal de afección fiscal por cinco años.
- Antes de que caduquen esos cinco años, el heredero vende el inmueble a un tercero.
- El heredero no paga el impuesto y es declarado fallido por insolvencia.
- Años después —cuando la nota marginal ya ha caducado— Hacienda inicia un procedimiento de derivación de responsabilidad subsidiaria contra el nuevo propietario para cobrarse con la propia vivienda.
El comprador recurrió argumentando que, en el momento del cobro, la nota ya no estaba vigente en el Registro y, por tanto, debía protegerle la fe pública registral.