¿Qué plazo tengo para impugnar un acuerdo de la comunidad?
Tres meses desde la adopción del acuerdo, o desde la notificación si estabas ausente. Si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos, un año.
Abogado de Comunidades de Propietarios
Las urbanizaciones de Torrevieja y Orihuela Costa concentran un tipo de conflicto muy concreto: juntas convocadas sin los requisitos legales, derramas aprobadas con mayorías insuficientes, obras de accesibilidad que unos quieren y otros no, y propietarios no residentes que se enteran tarde de todo. La Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal fija mayorías y plazos muy estrictos, y el plazo para impugnar un acuerdo es corto. Revisamos el acta, te decimos si el acuerdo es impugnable y actuamos dentro de plazo.
Impugnación de acuerdos de la junta
El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal permite impugnar los acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos, los que resulten gravemente lesivos para la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, y los que supongan un abuso de derecho o un grave perjuicio para un propietario sin obligación legal de soportarlo.
- El plazo es de tres meses desde la adopción del acuerdo, o desde su notificación al propietario ausente.
- Si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos, el plazo se amplía a un año.
- Para impugnar hay que estar al corriente de pago o haber consignado judicialmente la deuda.
Perder el plazo convierte un acuerdo viciado en inatacable, así que la revisión del acta debe hacerse cuanto antes.
Derramas, obras y accesibilidad
No todas las obras requieren la misma mayoría. Las de conservación y las obligatorias no necesitan acuerdo previo; las de accesibilidad para personas con discapacidad o mayores de setenta años tienen un régimen reforzado; las mejoras no necesarias exigen mayorías cualificadas y pueden eximir del pago al disidente si la derrama supera tres mensualidades ordinarias.
En materia de ascensores, la jurisprudencia ha ido consolidando cuándo puede imponerse la instalación y cómo se reparte el coste entre plantas. Analizamos el acta, la cuota de participación y los estatutos antes de recomendar una vía.
Reclamación de cuotas impagadas
La comunidad puede reclamar las cuotas impagadas por el procedimiento monitorio, con certificación del acuerdo de liquidación de la deuda aprobado por la junta y notificado al deudor. Es un procedimiento rápido y, si el deudor no se opone, permite ejecutar directamente.
Hay que tener presente la afección real: el adquirente de una vivienda responde de las cuotas de la anualidad en curso y de los tres años naturales anteriores. Por eso conviene pedir siempre el certificado de deudas antes de comprar.
Preguntas Frecuentes
¿Puedo impugnar si debo cuotas?
No, salvo que consignes judicialmente la deuda o que impugnes precisamente el acuerdo relativo al establecimiento o alteración de las cuotas.
¿Me pueden obligar a pagar un ascensor si vivo en la planta baja?
Depende del título constitutivo, de los estatutos y de si la obra es de accesibilidad obligatoria. Hay exenciones estatutarias válidas, pero se interpretan de forma restrictiva; hay que leer el título antes de negarse a pagar.
¿Responde el comprador de las deudas del anterior propietario?
Sí, de las cuotas de la anualidad en curso y de los tres años naturales anteriores. Por eso el certificado de deudas con la comunidad es imprescindible antes de firmar.